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北京土地市场观察:“宽出严入”生态下的房价平衡力

2017/7/23 15:05:44  阅读:次 字体:

2017年北京土地市场的下半场,以三宗土地单日吸金112.7亿元高调开启,而三宗土地的出让条件均为“限房价,竞自持”。

相比于2016年,今年的北京土地市场可谓“大开闸”。统计数据显示,截至2017年上半年,北京共挂牌56宗经营性用地,供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。

在土地“宽出”的同时,房企却面临“严入”局面,土地出让规则花样翻新,房企拿地更加谨慎。“宽出严入”的市场环境催生了房企拿地策略的多元化,部分房企选择抱团取暖,组成联合体拿地,或者另辟蹊径,通过大举并购获取廉价土地。

事实上,在“宽出严入”的土地市场环境背后,正孕育着实现“房价环比不增长”的平衡力。以“限房价,竞自持”为例,苏宁金融研究院特约研究员江瀚在接受《中国经营报》记者采访时表示,这实际上是一种让房企从开发商变成房东的过程,让部分土地供给转化为租赁住房,缓解住宅供需矛盾,最终达到给市场降温的效果。

土地市场“开闸”

相较于2016年,今年的北京土地市场可谓“大开闸”,新增供应面积成倍于去年,“供给侧”发力明显。

下午三点半正式开拍,两点钟就已经有房企在排队入场,一场“土地争夺战”提前拉开了阵势。7月18日下午,近30家房企聚集北京国土厅,其中有单独拿地的,也不乏联合体上阵。当日,北京迎来一次“土地三连拍”,同时出让位于丰台区、房山区和大兴区的三宗土地。

据了解,这三宗土地的出让条件均为“限房价,竞自持”,总建筑规模达到40.94万平方米,总起始价为80.8亿元。经过激烈争夺,“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元竞得丰台地块,“万科+平安”联合体以17.2亿元拿下房山地块,“中海+保利”联合体以16.8亿元摘得大兴地块,三宗地块最终以112.7亿元成交。

事实上,如果放在2016年,“土地三连拍”显得格外奢侈,因为在去年一整年北京也不过成交了44宗土地。相较于2016年,今年的北京土地市场可谓“大开闸”,新增供应面积成倍于去年,“供给侧”发力明显。

统计数据显示,截至2017年上半年,北京共挂牌56宗经营性用地,供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。其中,住宅类土地新增挂牌41宗,合计面积达到492万平方米,超过了2016年全年总和,甚至接近2016年的两倍。

从成交量来看,2017年上半年,56宗经营性用地成交了35宗,流拍1宗,如果算上在2016年年末挂牌并在2017年1月成交的3宗土地,北京在今年上半年共成交了38宗土地。而在2016年一整年,北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造)。

从成交金额来看,截至2017年5月底,北京土地市场成交总价达到851亿元,已经接近2016年全年852.5亿元的水平。6月22日,随着“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下顺义区高丽营地块,“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下房山区青龙湖地块,北京2017年土地出让总金额也突破了千亿元大关。

面临越来越严苛的土地出让条件,为何房企拿地热情依旧不减?江瀚认为,对于房地产企业来说,土地是其最重要的战略资源,土地储备不足将使房企面临着经营无法延续的问题。另外,北京作为首都,土地资源相对稀缺是一种常态,现阶段政策下土地市场上排他性条件充足,一些资金相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备,对其而言是机遇。

事实上,作为标杆房企的必争之地,北京土地市场原本就“僧多粥少”,往往一逢土地出让便吸引众多房企蜂拥而上。为了缓解供需矛盾,北京在今年4月初便公布了给土地市场“开闸”的决定。

4月7日,北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示,未来北京每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调增,以保障30万套住房建设需求。

但北京土地市场不是无条件“开闸”。随着土地“宽出”而来的是花样翻新的出让方式,围绕着“限房价、控地价”的土地供应工作机制,北京土地市场衍生出了竞配建、竞自持等一系列出让条件,招招直指“2017年房价环比不增长”的目标。

房企拿地策略多元化

对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,房企往往选择以联合体的形式拿地,比较典型的是今年6月14日,在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块的出让中,首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”七家房企组成的联合体。

在土地“宽出”的同时,房企却面临“严入”局面,土地出让规则花样翻新,房企拿地更加谨慎。“宽出”增加了土地供应量,意在缓解住房供需矛盾,房企为应对“严入”规则,开始转向多元化拿地策略,想方设法降低拿地成本。而在政府土地“宽出”与房企应对“严入”规则的这场力量博弈中,房价走势逐渐实现由陡趋平,房屋属性的重心由投资转向居住。

7月18日成交的三宗土地,出让方式均为“限房价,竞自持”。即当竞买报价达到土地合理上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

江瀚认为,这种模式是为了抑制土地成本过高的问题,当出现报价过高的情况时,转为竞报自持,实际上是一种让房企从开发商变成房东的过程,让部分土地供给转化为租赁住房,增加租赁住房面积,缓解住宅供需矛盾。另外,这也会增加房地产企业的资金压力,抑制不理性的拿地需求,最终达到给市场降温的效果。

事实上,在北京“宽出严入”的土地市场环境下,调控效果已经显现。5月份,北京丰台区丽泽商务区两宗相邻商业地块停止挂牌,最终丽泽金融商务区D-07、D-08地块以43.4亿元近底价成交,被“华润+首开+金茂+金石”联合体竞得,溢价率仅0.46%。而D-01地块因无人报价流拍——北京土地市场上次出现流拍还是在2015年11月。

按照要求,该两宗地块均需按照土地使用年限100%自持,不能散售。分析认为,由于缺乏短期变现能力,苛刻的出让条件是这两宗土地遇冷的主要原因之一。

值得注意的是,土地“严入”规则并没有打消房企的拿地热情,反而催生了平都壹号院拿地策略的多元化。对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,房企往往选择以联合体的形式拿地,比较典型的是今年6月14日,在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块的出让中,首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”七家房企组成的联合体。

除了联合拿地,也有部分房企另辟蹊径,选择以并购方式获取廉价土地。融创中国董事会主席孙宏斌曾表示:“我不理解为什么大家要买这么贵的地。”而在这句话背后,是融创中国频频出手的大手笔并购交易,其中包括收购天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心项目,以及日前与万达的世纪交易等。

“对于资金审核较严的房企来说,并购能够带来税费节约等利好效应,而联合拿地对成本把控很关键,通过联合拿地有助于快速进入土地市场,也是降低北京市场拿地风险的考虑。”易居智库研究中心研究总监严跃进表示。

不过江瀚认为,因为有多方参与,联合体在拿地后的操作中会出现不确定性。开发企业各自的心理预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同,会存在“拆伙”的风险。如果“拆伙”发生在开发之前,会增加项目开发风险,承担更多的资金压力,而出现在项目开发后可能造成无人对物业负责的后果。

不论房企拿地策略如何多元化,“宽出严入”的土地市场生态正在加强。7月11日,北京市住建委发布了《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》,强调将进一步调整用地供应结构,提高住宅用地比例,完善“限房价、控地价”土地供应工作机制,以建立购租并举的住房制度为主要方向,继续加强和完善房地产市场调控,“确保2017年房价环比不增长”。

平度房产中介已经进入了2017年房地产市场的下半场,高歌猛进的时期已过,取而代之的是“宽出严入”的土地市场生态及其孕育着的房价平衡力。

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